อัตราการลงทุน

แบ่งปันวิดีโอ // www. Investopedia co.th / เงื่อนไข / C / capitalizationrate asp

'Capitalization Rate' คืออะไร

อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่คืออัตราผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยพิจารณาจากรายได้ที่ทรัพย์สินนั้นคาดว่าจะได้รับ อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่จะใช้เพื่อประมาณผลตอบแทนจากการลงทุนของนักลงทุน

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของการลงทุนอาจคำนวณโดยการหารรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) ของการลงทุนตามมูลค่าตลาดปัจจุบันของทรัพย์สินซึ่ง NOI เป็นผลตอบแทนต่อปีของทรัพย์สินโดยหักต้นทุนการดำเนินงานทั้งหมด สูตรสำหรับคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถแสดงได้ดังต่อไปนี้

อัตราการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน = รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน / มูลค่าตลาดปัจจุบัน

บางส่วนพิจารณาอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่เป็นอัตราส่วนลดของความเป็นนิจแม้ว่าการใช้ความเป็นนิจในกรณีนี้อาจเป็น ทำให้เข้าใจผิดเล็กน้อยเพราะนัยจะเป็นตัวบ่งชี้ถึงกระแสเงินสดเป็นประจำทุกปี

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์และมักเรียกว่า "อัตราการปิด" "

การลด 'อัตราการใช้ทุน'

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่มีประโยชน์มากในการทำให้ข้อมูลเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คล่องตัวและทำให้สามารถตีความได้ง่าย ตัวอย่างเช่นหาก Stephan ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 900,000 เหรียญและคาดว่าสถานที่ให้บริการนี้จะสร้างมูลค่า 125,000 เหรียญต่อปีหลังจากต้นทุนการดำเนินงานอัตราการลงทุนในหลักทรัพย์ของเขาคือ 13.88% (125 เหรียญสหรัฐฯ / 900 เหรียญสหรัฐฯ 000 = 0 1389 = 13 89%). สิ่งนี้หมายความว่าทุกปี Stephan มีรายได้ 13. 89% ของมูลค่าทรัพย์สินของเขาเป็นกำไร

ตัวอย่างนี้อนุมานว่าปัจจัยทั้งหมดของการคำนวณอัตราสเต็ปของสเตฟานจะยังคงค่าคงที่ แต่ในความเป็นจริงสิ่งต่างๆมักจะซับซ้อนกว่าเล็กน้อย สมมติว่าเนื่องจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองสเตฟานหลังจากที่เขาทำการลงทุนมูลค่าทรัพย์สินของสเตฟานจะเพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้านเหรียญเมื่อเวลาผ่านไปสองปี ในขณะเดียวกันสเตฟานได้รับเงินจำนวนเดียวกันจากสถานที่นี้ เนื่องจากการคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวใหญ่ใช้ ปัจจุบัน มูลค่าตลาดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของการลงทุนของสเตฟานมีการเปลี่ยนแปลง เนื่องจากมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นขณะที่ Stephan's NOI ไม่มีอัตราการแลกหุ้นลดลงอย่างมากจนแย่ลง 6. 25% ($ 125, 000 / $ 2 million = 0.255 = 6. 25%)

ตัวอย่างเช่นนี้แสดงให้เห็นถึงฟังก์ชันที่สำคัญของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ เนื่องจากอัตราการปัดเป็นอัตราส่วนในการทำกำไรสัดส่วนของ NOI เทียบกับมูลค่าตลาดในปัจจุบันจะต้องคงที่เพื่อให้อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ยังคงเหมือนเดิม หาก NOI เพิ่มขึ้นในขณะที่มูลค่าตลาดไม่ได้หมายความว่าอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่จะเพิ่มขึ้นและหากอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ตรงข้ามจะลดลงเพื่อให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นประโยชน์ NOI ต้องเพิ่มขึ้นในอัตราเดียวกับที่มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นหรือในอัตราที่ยิ่งใหญ่กว่า ในแง่นี้อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะเป็นประโยชน์เนื่องจากสามารถใช้เพื่อติดตามการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาหนึ่งเพื่อดูว่าผลการดำเนินงานนั้นดีขึ้นหรือไม่ ถ้าด้วยเหตุผลใดก็ตามอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ลดลงอาจเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาดกว่าการขายทรัพย์สินและการลงทุนใหม่ที่อื่น ด้วยการลดลงของอัตราสเตฟานในช่วงสองปีที่ผ่านมา 50% เขาอาจจะดีที่สุดในการหาทางยก NOI หรือขายทรัพย์สินและหาทางเลือกในการลงทุน

การใช้อัตราทุน บ่อยครั้งที่เปรียบเทียบการลงทุนในทรัพย์สินที่แตกต่างกันสามารถทำได้เช่นการเปรียบเทียบแอปเปิ้ลและส้มดังนั้นอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จึงเป็นจุดกระโดดที่ดีเนื่องจากสามารถใช้โอกาสในการลงทุนได้อย่างรวดเร็วและง่ายดาย อื่น การเปรียบเทียบมูลค่าตลาดหรือการประมาณการรายได้จากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ต่างๆมักเป็นเรื่องยากและให้ผลตอบแทนที่ยากต่อการกรอง แต่เปรียบเทียบเปอร์เซ็นต์ก็ตรงไปตรงมามาก

ตัวอย่างเช่นสมมติว่ามาร์ธากำลังพิจารณาการลงทุนสองประเภทที่มีมูลค่าตลาด 230,000 เหรียญและ 3 ล้านเหรียญและคาดว่าค่า NOI จะเท่ากับ 40,000 เหรียญและ 300,000 เหรียญตามลำดับ ในขณะที่การลงทุนเหล่านี้แตกต่างกันอย่างมากโดยรู้ว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เท่ากับ 17% 39 และ 10% อาจช่วยให้มาร์ธาตัดสินใจ อย่างไรก็ตามในขณะที่อัตราการลงทุนของเงินลงทุนครั้งแรกสูงกว่ามากการลงทุนครั้งที่สองจะได้รับเงินเป็นจำนวนมากขึ้นเป็นประจำทุกปีดังนั้นนี่อาจจะมีผลต่อการตัดสินใจของมาร์ธาด้วยเช่นกัน ในขณะที่ตัวอย่างนี้จะช่วยอธิบายถึงความสามารถของอัตราดอกเบี้ยที่จะช่วยในการเปรียบเทียบการลงทุนสิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าเป็นประโยชน์มากที่สุดในการทำงานเมื่อ NOI หรือมูลค่าตลาดในปัจจุบันสามารถเทียบเคียงได้ เงินลงทุนที่มีขนาดแตกต่างกันอย่างมากอาจมีข้อควรพิจารณาเพิ่มเติมเพื่อป้องกันการเปรียบเทียบที่ราบรื่น

เมื่อต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนมักจะตัดสินใจว่าจะใช้อัตราที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เพื่อที่จะทำให้การลงทุนมีมูลค่ามากขึ้น ตัวอย่างเช่นนักลงทุนอาจตัดสินใจว่าสำหรับจำนวนเงินที่ต้องการใช้จะยอมรับการลงทุนที่มีอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ตั้งแต่ 10% ขึ้นไป เมื่อมองไปที่การลงทุนที่มีศักยภาพจากนั้นพวกเขาจะเปรียบเทียบอัตราสูงสุดของการลงทุนกับอัตราการใช้จ่ายส่วนบุคคลของพวกเขา

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่อาจใช้คำนวณระยะเวลาคืนทุนโดยประมาณของการลงทุนโดยหาร 100 ด้วยอัตราการปิดเมื่อแสดงเป็นจำนวนเต็ม ตัวอย่างเช่นสามารถคำนวณระยะเวลาคืนทุนของการลงทุนที่มีอัตราการปันผล 5% โดยหาร 100 เป็น 5 สำหรับระยะเวลาคืนทุนโดยประมาณ 20 ปี อย่างไรก็ตามวิธีนี้ควรใช้เพื่อหาประมาณการคร่าวๆของระยะเวลาคืนทุนของการลงทุนเนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำนวนน้อยจะมีอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่คงที่เป็นระยะเวลานาน

นอกจากนี้การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงเป็นวิธีการประเมินมูลค่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรวมเอาอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ด้วยวิธีนี้หนึ่งสามารถแบ่ง NOI โดยอัตราการปัดเพื่อกำหนดต้นทุนทุนการลงทุน แม้ว่าอาจฟังดูซับซ้อน แต่ก็เป็นหลักการสำคัญของการกำหนดสูตรอัตราเงินเฟ้อ

ปัญหาเกี่ยวกับอัตราการใช้ทุนหมุนเวียน

ในขณะที่อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นอัตราส่วนที่เป็นประโยชน์ที่จะใช้เมื่อวางแผนหรือวิเคราะห์การลงทุนจะมีข้อ จำกัด สำคัญบางอย่างที่ควรพิจารณาก่อนใช้อัตราการปิด

ข้อ จำกัด หนึ่งข้อนี้คืออัตราการเสียเงินไม่เป็นประโยชน์สำหรับการลงทุนระยะสั้น มีเวลาน้อยในการพัฒนากระแสเงินสดที่เชื่อถือได้ NOI ของการลงทุนอาจเป็นเรื่องยากหรือไม่สามารถกำหนดได้ทำให้การคำนวณอัตราดอกเบี้ยเป็นไปได้ยากหรือเป็นไปไม่ได้

เป็นสิ่งสำคัญที่ควรทราบด้วยว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คำนวณเป็น NOI หารด้วยจำนวนเงินเดิมที่เจ้าของปัจจุบันจ่ายให้ เนื่องจากค่าของคุณสมบัติจะไม่ค่อยเหมือนเดิมเป็นเวลานานวิธีการคำนวณอัตราการปิดนี้จึงมีประโยชน์น้อยกว่าวิธีอื่น การคำนวณอัตราสูงสุดสำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่า 2 ล้านเหรียญในปี 2015 โดยอิงจากราคาในปี 1995 ที่ 300,000 เหรียญจะไม่เป็นประโยชน์มากและจะให้ผลลัพธ์ที่ทำให้เข้าใจผิดมาก ปัญหาเพิ่มเติมเมื่อใช้วิธีนี้อาจเกิดขึ้นในกรณีของทรัพย์สินที่ให้เป็นของขวัญหรือโดยการรับมรดกเนื่องจากอัตราการกำหนดราคาไม่สามารถกำหนดได้โดยใช้ค่าศูนย์

อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่เป็นอัตราส่วนที่ใช้งานง่ายและเป็นที่นิยม แต่ก็ไม่ควรเป็นปัจจัยเดียวในการตัดสินใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ปัจจัยอื่น ๆ อีกมากมายต้องดูเช่นการเติบโตหรือการลดลงของรายได้ที่อาจเกิดขึ้นการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนทางเลือกใด ๆ ที่มีอยู่